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母亲起诉美籍女儿，要求将借名购买的房产过户至自己名下，女儿以 “自己出资、委托购房” 抗辩。近日，法院判决支持母亲，明确 “实际出资 + 长期居住，借名买房关系成立，女儿需配合过户”。
一、案情梳理
1. 过户争议：母亲求确权，女儿主张房屋归己
陈慧（原告，被借名人李娜之母，胜诉方）起诉李娜（被告，美籍华人，败诉方），诉求：1. 判令李娜协助将 “一号房屋”（北京市昌平区，97.67㎡）过户至自己名下；2. 诉讼费由李娜承担。
陈慧主张：1. 2004 年因单位调房需求，与女儿李娜约定 “借其名义买房”，自己全额出资 35.65 万元购买一号房屋，支付契税、物业费等全部费用；2. 房屋登记在李娜名下，但交付后一直由自己居住，户口本户主为自己，相关票据均由自己持有；3. 李娜留学及定居美国期间，自己持续资助，现李娜欲侵吞房屋，多次逼迫自己立遗嘱将房屋归其所有，故起诉维权。
展开剩余81%李娜抗辩：1. 不存在借名买房，房屋是自己委托陈慧购买，2003-2004 年汇款 4.42 万美元（约合 36.55 万元）支付房款，2006-2008 年再汇 5.3 万美元补偿装修等费用；2. 2004 年北京无购房限购，陈慧有自有住房，无借名必要；3. 陈慧 2011 年取得美国绿卡后常年旅居美国，未实际居住一号房屋，户籍迁入未获自己同意，不能证明借名事实；4. 陈慧 2018 年曾擅自将房屋过户至自己名下，属恶意占有。
2. 关键事实：借名买房的核心证据链
出资与手续证据：陈慧提交《商品房买卖合同》（自己签字）、购房发票、契税收据、物业费凭证等，全部票据付款人标注为陈慧；李娜认可陈慧办理手续、支付款项，但主张是委托代理。
实际占有证据：陈慧提交户口本（户主为其本人）、邻居证言（徐某、蒋某某出庭证明陈慧长期居住、装修均由其办理）；李娜虽称房屋闲置，但未提交证据反驳。
借名动机与抗辩漏洞：陈慧提交单位《职工住房补贴审批表》，证明借名是为保留调房资格；李娜主张的汇款凭证未明确标注 “购房款”，且金额与房款存在时间差，无法形成完整对应。
二、案件分析
1. 核心争议
陈慧与李娜之间是否成立 “借名买房” 关系？
李娜主张的 “委托购房、已支付款项” 能否否定借名事实？
2. 胜诉关键：实际出资 + 占有构成完整证据链，对方抗辩无实据
（1）借名买房关系成立，符合事实与法律要件
法律依据：《民法典》第一百四十六条（民事法律行为有效要件）、第二百三十四条（物权保护请求权）。
事实推导：① 出资主体明确：所有购房及相关费用均由陈慧实际支付，李娜仅为登记权利人，无证据证明其直接支付房款；② 实际控制充分：陈慧长期居住房屋，持有全部手续票据，户口本登记为户主，符合 “实际权利人” 的特征；③ 借名动机合理：陈慧提交的单位住房材料证明，其借名是为保留调房资格，具有真实且正当的借名理由，不违反法律规定。
（2）李娜 “委托购房” 抗辩无证据支撑，汇款主张不成立
法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张应提供证据）、《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二条（实际权利人可请求确认物权）。
事实推导：① 无委托协议佐证：李娜未提交书面委托合同，仅口头主张 “委托购房”，不符合常理（重大财产交易通常有书面约定）；② 汇款证据存在缺陷：其提交的美元汇款记录未注明用途，且部分汇款发生在购房之后，无法证明与房款、装修款的直接关联；③ 限购与借名无必然联系：2004 年无限购不代表不存在借名需求，陈慧的调房动机已充分说明借名的必要性，李娜以此抗辩无法推翻借名事实。
（3）户籍与居住事实强化权利归属，主观恶意不影响客观认定
法律依据：《民法典》第六条（公平原则）、第二百零九条（物权登记与实际权利分离的处理）。
事实推导：① 户籍与居住相互印证：陈慧作为户主长期居住，邻居证言佐证其实际使用房屋，形成 “占有 - 使用 - 管理” 的完整链条；② 李娜主观抗辩矛盾：其一会称房屋闲置，一会主张陈慧擅自过户，陈述前后冲突，且未提交证据证明自己对房屋行使过任何权利；③ 恶意行为不改变权属：即使存在逼迫立遗嘱等行为，仅能证明其主观恶意，不能否定陈慧作为实际权利人的客观事实。
（4）证据优势规则下，陈慧主张获法院采信
法律依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条（法官依据证据优势认定事实）。
事实推导：陈慧提交的合同、票据、居住证明、证人证言形成闭环证据链，直接证明 “出资 + 占有 + 借名动机”；李娜的汇款记录无明确指向，委托主张无书面依据，证据强度远弱于陈慧，法院据此认定借名买房关系成立。
三、裁判结果
被告李娜于本判决生效后十日内，协助原告陈慧将位于北京市昌平区 “一号房屋”过户至原告陈慧名下。
四、案件启示
1. 借名买房维权：3 个核心证据要点
锁定实际出资，留存完整支付凭证
务必以自己名义支付房款、契税、装修款等所有费用，留存银行转账记录（备注 “购房款”）、发票、收据等，确保票据抬头或付款人指向自己，避免现金支付或他人代付导致举证困难。
固定实际占有事实，形成持续使用证据
房屋交付后立即实际居住，保留物业费、水电费、燃气费等缴费凭证；将户籍迁入房屋，留存邻居、物业的证人证言，证明自己长期占有、管理房屋，与登记权利人无实际关联。
明确借名动机，补充间接证据佐证
留存借名原因的相关材料（如本案中的单位调房文件、限购政策通知等），若存在口头约定，可通过录音、微信聊天记录等固定双方合意，避免因 “无书面协议” 被否定借名关系。
2. 借名买房风险防范：2 个关键提醒
优先签订书面协议，明确权利义务
即使是亲属关系，也应签订《借名买房协议》，明确房屋实际权利人、出资方式、过户条件、违约责任等，避免日后因 “口说无凭” 引发纠纷，这是防范风险的核心手段。
警惕登记权利人擅自处分，及时主张权利
定期核查房屋登记状态，若发现登记权利人有出售、抵押房屋的意图，立即以实际权利人身份提出异议登记或诉讼保全；发现权利被侵害后，在诉讼时效内起诉，避免因拖延丧失胜诉权。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “借名买房关系的认定，不以是否存在书面协议为唯一标准，只要实际权利人能提供‘实际出资 + 实际占有 + 合理借名动机’的完整证据链，即使房屋登记在他人名下，仍可主张确权过户”。
建议借名买房时务必留存关键证据，遇权属争议时，优先梳理出资与占有证据，必要时咨询律师制定 “证据补强 + 物权确认” 的维权策略，确保实际权利落地。
法律小贴士
《民法典》物权编司法解释明确，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，真实权利人请求确认其享有物权的，应予支持”。实践中，“实际出资 + 长期占有” 是认定借名买房的核心标准，这是陈慧胜诉的核心法律依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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